私はマネーリテラシー0人間なので、住宅ローンとか面倒くさいのを嫌って賃貸に住んでる所があります。大地震も怖かったというのもあります。が、マイナス金利が解除されるとのことで、ここから持ち家を買うのが非常に難易度が高くなりそうということで、重い腰を上げて持ち家を検討しています。
ということで、その面倒くさそうな住宅ローンとは何かをメモしていきます。
住宅ローンとは？
- 低金利で借りられる借金！！！
まんまですね。借金です。
私は日本人なので「借金＝怖い」という人間なのですが、住宅ローンって書いてあること滅茶苦茶怖いじゃないですか。ガチ借金。でも、低金利であること、借りたお金で資産運用すれば低金利分は割と取り戻せるということが可能というのは株クラ界隈でも有名な話だ。
そんな住宅ローン、なんか色々種類があるらしい。
住宅ローンの種類
・固定期間選択型：最初のxx年固定金利で、その後は変動金利だよ
これを見る限り、「固定期間選択型」は絶対無しでしょ。だってこれからインフレするのが懸念されてるのに、最初が固定で大きく取られて、その数年後、数十年後にインフレが始まって変動金利で大きく上昇している可能性が高い、っていうんだから、これに入るメリット全くなくない・・？
ということで、最初から変動金利で攻めるか、インフレの恐怖があるなら固定金利かのどちらかになりそうです。
で、2024年5月現在の変動金利と固定金利はこんな感じらしい。
変動金利：大体0.3～0.4%の間ぐらい
固定金利(フラット35)：1.830%
フラット35は「民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローン」らしいです。良く分からないけど固定金利を調べるとこれ一択っぽそうなので多分これを選ぶことになりそう。
住宅ローン(借金)をすべきか一括購入すべきか問題
そもそも一括購入できるキャッシュがあるのであれば、借金しなければいいのでは？と私は常々思っていました。住宅ローンの金利は固定金利だとしても今なら2%/年で借りられることができますし、変動金利なら今なら0.4%ぐらい費用がかかります。
ただ、冒頭でも書いた通り、株式や債券への投資で平均4%程度の利益を得られれば、借金して運用した方が理論上お得ということになります。もちろん、そう簡単に行くとは思えませんが、フラット35とかを見ると35年ローンであるため、株式投資は基本20年もってれば大暴落が発生しても元本に戻ることはかなり期待できます。もちろん、今後世界恐慌レベルが起きたら終わりですが、割と現実的です。
逆に一括購入した場合は、その想定した4%-2%の2%の利益が得られない可能性があるものの、借金して得たお金を投資した先が大暴落したら終わりなので、そのリスクに対するヘッジにもなるでしょうか。
まとめると、
固定金利：インフレに強い
一括投資：株等が大暴落した時に強い
でいいでしょうか。多分そんな感じでしょう。どこに比重を置くか、と言う話になりそうです。
だったら、最初から変動金利で借りておいて、インフレが発生して金利が超絶上がってからキャッシュで一括購入するのがベストプラクティスでは・・・？？？
もちろん、この手法が使えるのは「最初から一括購入できるだけの資産をすでに持っているお金持ちの人」ということになるはず。そうです。ビットコインで大成功(予定)の私がそうですね！(※予定)
じゃあやっぱ変動金利で最初借りちゃおうかな・・・って思ったのですが、ビットコイナーの大半は「変動金利とかヤバイ。インフレ甘く見過ぎ」と、基本的には固定金利推しの人が多く見受けられました。流石ビットコイナー。保守的な意見が非常に多かった印象です。
他の属性の人も軽くチェックするとこんな感じでした。
界隈の意見
Twitter()で今日も色んな人を検索してみましたが、
ここで注目すべきは、変動金利推しの人は、きちんとなぜ変動金利が良いかシミュレーションして結果を出してるんですね。ソース忘れましたが、5年に1度2倍の金利になる場合をシミュレーションした場合は普通に変動金利でずっと借りた方が良いという結果もありました。やっぱり固定金利は現状高すぎるので、インフレに対する保険にしても高すぎてキツイ、という意見でした。
対して、ビットコイナー他固定金利派のツイートは基本お気持ちだけで特にデータはありませんでした。過去の自分だったら間違いなくデータがあるマンションクラスタの意見を聞いて変動金利一択にして、もし失敗したら一括返済でいいのでは・・・？ってなってるのですが、今の私はビットコインおじさんなので、「やっぱインフレ甘く見ないほうが良いかな・・・」と、最初から固定金利にするか悩んでます。
正直、今の日本は一気にインフレというか、なんか良く分かりませんが、そういう風になっても不思議じゃないなって思えてるので、過去の結果はどうあれ、今の日本の情勢を考えたら固定金利やむなし、ともとれるかなと。最悪、1.85%弱で今なら固定金利で借りられるので、一般論の4%利率で運用すればなんとかなりそうでもあるのでそっちで借りることも検討したい。
で、全然話は変わるけどバフェット(本物)は日本で固定金利で日本円を借金しまくって商社株を買いまくって大儲けしたっていうニュースを見た。そうか。バフェットは固定金利なのかぁ・・・そう考えると、これからの日本はもう変動金利ヤバイぞってアピールなのかもしれない。
うーん。固定金利でいっぱいお金借りて、マンション買おうかなぁ・・・戸建ては管理が面倒なのであんまり考えてない。マンションかタワマンか。いや、戸建ても一応調べた方が良いか・・・
50年終の棲家にして郊外に最初から安めの家を買うか、10～20年ぐらいを見込んで転売が容易なようにかなり高めのタワマン/マンション辺りを買っておくかどうか。どっちがいいんでしょう。これこそ十人十色、いろんな意見がありそうです。
結論
- インフレするしないは株の投資みたいに将来どうなるか分からない
- インフレが怖いなら固定金利、何とかなるだろうと思えるなら変動金利
- 今までの日本の歴史を見たら圧倒的に変動金利が有利。だが、今の情勢でも同じことが言えるかちょっと分からない
むーん。難しいけど、半分ビットコイナーなので、固定金利に気持ちがちょっと傾いてます。「今の日本」ということで。だってなんか円安で1ドル150円一気にグワっと行った時、なんか日本の終わりが始まったって感じませんでした？私は感じたので、アーリーリタイアしたとしても、結局ビットコインを沢山持つことになりそうだなって思ってます。いやそれだとインフレ対策し過ぎかなぁ・・・あぁ、悩ましい。
