未だに変動金利か固定金利か賃貸のままで良いか悩んでましたが、もう賃貸でいいじゃんってなった私です。元々インフレに対して住宅ローン美味しいねぇ！って思ったので早めに借りようとしたのですが、資産価値云々はBTCにすべてを託して、将来住みたい家に住めばいいじゃんって結論になりました。マンションの転売、「わかってる」人以外儲からんよこれ。※私は一生分からない勢
ということで、どこかのタイミング(BTCが超成功したら)で家を買うと思うので、その時のために住宅について少しずつ調べることにします。でも金利が上がるから急げ！的な感じでは無い感じで緩やかに調べる感じ。
で、固定金利は「フラット35」一択みたいな空気があったのですが、このフラット35ってなんでしょうか。
フラット35とは
以下公式サイトからの引用です。
全然わからん！！！けど、全期間固定金利型住宅ローンってのは分かった！！！
お申込ご本人またはそのご親族の方がお住まいになる新築住宅の建設資金・購入資金または中古住宅の購入資金にご利用いただけます。第三者に賃貸する目的の物件などの投資用物件の取得資金にはご利用いただけませんのでご注意ください。
あぁ、投資目的では使えないよってのも分かった。私は今回自分の持ち家用なので問題なさそうです。
なんで金融機関がたくさんあるの問題
以下公式サイトからの引用画像です。
？？？
この画像の意味が分からない・・・
え？フラット35って商品がなんか公的機関がやってて、それ契約して終わりじゃないの？なんで300以上の金融機関ってのが出てくるの？
今ガチで意味が分からなくなってます。フラット35の公式サイトで金利とかも表示されてるのだから、それ買って終わり！じゃなくて、その300以上の金融機関を自分で選んで、そこからフラット35を買いなさいってこと？
そうなると、競争とかしてたりするの？サービスに差異はあったりするの？
分からなかったので聞いてみた。以下GeminiのAI回答引用。
フラット35は銀行窓口で取り扱っていますが、各銀行によってサービス内容に違いがあります。
主な違いは以下の通りです。
- 金利優遇: 一部の銀行では、独自の金利優遇制度を提供しています。金利優遇の内容は、銀行によって異なります。
- 団体信用生命保険: フラット35には団体信用生命保険が加入必須ですが、銀行によっては保険料に割引が適用される場合があります。
- 繰上返済手数料: 繰上返済手数料は、フラット35の規定では無料ですが、銀行によっては独自の手数料を設定している場合があります。
- 事務手数料: 審査・事務手数料は、各銀行で異なります。
- WEB申込: インターネットでの申込受付状況や、申込後の手続き方法も銀行によって異なります。
- その他サービス: 住宅ローン診断や、リフォームローンとのセットプランなど、銀行独自のサービスを提供している場合があります。
フラット35の窓口選びのポイント
- 金利: 金利優遇制度の内容を比較しましょう。優遇制度によっては、長期的な金利負担が大きく変わってくる場合があります。
- 団体信用生命保険料: 保険料に割引が適用される銀行を選びましょう。
- 繰上返済手数料: 繰上返済を予定している場合は、手数料を確認しましょう。
- 事務手数料: 複数の銀行で比較しましょう。
- WEB申込: インターネットで申込みたい場合は、WEB申込受付状況を確認しましょう。
- その他サービス: 必要なサービスを提供している銀行を選びましょう。
各銀行のサービス内容を比較するには、以下の方法があります。
- 各銀行のホームページで確認する: 多くの銀行が、ホームページ上でフラット35のサービス内容を公開しています。
- 住宅ローン比較サイトを利用する: 金利や手数料などを比較できる住宅ローン比較サイトがあります。
- ファイナンシャルプランナーに相談する: ファイナンシャルプランナーは、個人の状況に合った銀行選びをアドバイスしてくれます。
窓口選びは、金利だけでなく、様々なサービス内容を比較して行うことが重要です。
銀行によってサービスの違いがあるのか・・・正直めんどい！！！
こういうのってネット銀行だと安かったりするんだよね。変動金利派SBI住友銀行が強いっていうのをチラっとみたことあったりするからネット銀行周り中心で調べてみるか。一旦、違いはあるってことは押さえておく。
でも分からないなぁ～。フラット35の公式サイトで「【フラット３５】子育てプラス」っていうサービスを見つけたんだけど、これは各銀行さんが提供した独自のサービスじゃなくて、母体となる「住宅金融支援機構」のサービスだよね。じゃあこの子育てプランと言うのを選んだうえで、銀行側のサービスというか、付加価値みたいなのも付いてくるってことか？
不安だったので1社だけとりあえずググってみる。住友SBIネット銀行 フラット35 でググったらでてきた。以下住友SBIネット銀行サイトより引用します。
【フラット３５】金利引下げメニュー｜NEOBANK 住信SBIネット銀行
https://www.netbk.co.jp/contents/lineup/home-loan/flat35/hikisage/
おお、選べるのね。銀行毎の違いについては良く分からなかったけどひとまず申し込み先は銀行ってのは分かりました。
他にも色々な「フラット３５」メニューがあって、【フラット３５】Ｓ という商品と【フラット３５】子育てプラスは併用できますか？ってAIに聞いたら併用できるって回答があった。色々組み合わせもできそうなので、入る時は窓口に相談してみようと思う。正直メニューが予想以上にあってここではまとめきれないので割愛。
後、なんか詐欺くせぇなぁって思うのが、フラット35って書いてあるのに、返済期間が15～20年って注釈書いてるやつ。以下画像を見ると滅茶苦茶安くて凄い！って思ったのに、20年ローンだったって落ち。わかんないよ素人じゃこんなん・・・
ようするに、
ってことです。小市民の私からしたら、ローンで金利取られるぐらいならニコニコ現金一括払いしたい派閥に所属していたのですが、「カウチポテトポートフォリオ」だとしても投資成績は4%ぐらいは普通に行くので、長期間借りた方がお得なんだろうなぁってのも分かるようになった。
とはいえ、今の固定金利は35年で1.83%と普通に2%近いのでちょっと借りづらいのも事実。今後もっと上がっていくことだろう。
じゃ、次の気になったことを調べていく。
融資率について
なんか、フラット35で借金する時の項目で「融資率90%以下」と「90%超」で金利額が全然違うことがわかった。なんだこの融資率って？
ググってみると、「購入物件＋諸費用」の合計金額に対して借りる金額が90%超えてるかどうかで見るらしい。
例を挙げると、9000万円の家+諸費用(初期費用)1000万円=1億円の家を購入予定の場合、90%を超える金額、つまり9001万円を借りたら90%超の金利が、9000万円以下の借金なら90%以下の金利が得られるということらしい。
今回の例だと1000万円を用意できれば金利を抑えられると。
ここ結構数学的に難しい話になりそうだなって思ってて、その1000万円も投資に回した方が利回りいいんじゃね？って考え。多分というか、恐らくそうした方が良さそう。
この辺ググってみると、90%超えた部分は銀行ローンで借りるのが良いとのこと。ただし金利は3%ぐらいでかなり高い。フラット35全体の金利を上げるより、諸経費の1000万円部分だけを3%で借りる方が理にかなっているということらしい。
いや難しいな。私の場合はぶっちゃけ頑張れば一括で家を購入するぐらいのお金はあったりするので1000万円部分を用意するのはなんとかなるけど、そうするとビットコさんを利確して税金も取られるので銀行ローンしちゃうかも。悩ましい。2025年までのビットコさんの成績次第としとく。
尚、銀行のローンを組む場合は頭金10%入れないと金利優遇もされないし、審査も落ちるから入れた方がいいとのこと。フラット35は審査緩いので大丈夫らしい。難しい。なんかもう面倒なので10%ぐらいは現金入れる方向で考えておくか。
買取型と保証型
調べてない今の感想は、なんか、保証型の方は保険がついてて高そう！みたいな認識。実際どうなのか調べてみました。
買取型
基本的にこっちがメインらしい。金利に幅があるが、基本的に一番低い金利が採用される。今だと年1.830%～年3.360%となっているが、基本的には1.830%が採用されるとのこと。
ということで、じゃあ保証型ってなんなん？ってのを調べる。
保証型
なんか買取型より安い気がする。なんでだ？なんで安いんだ？
見てみると、買取型の金利は母体となる「住宅金融支援機構」が決めているが、保証型は窓口の銀行が決めていいことになってるらしい。なるほど。そこで切磋琢磨して金利を下げてるのかな？
なので、銀行側が色々サービスを展開してるのがこっちっぽそう。先ほど挙げた「融資率」についても、頭金50%先に払えば圧倒的に金利を抑えられる！みたいなサービスもあったり。ただ、保証型を扱っている銀行は10社弱で少ないとのこと。
うーん。だったら保証型の方が良いサービスありそうだし、基本こっち選んだ方が良い気がするけど見落としないかな。AIに聞いてみた。
フラット35には、買取型と保証型の2種類があり、それぞれ異なる金利体系とメリット・デメリットがあります。
保証型のフラット35は、住宅金融支援機構が住宅ローン債権を保証する代わりに、金融機関が金利を設定します。一般的に、買取型よりも金利が優遇されていることが多いですが、以下のようなデメリットもあります。
- 金利優遇期間が短い: 保証型は、金利優遇期間が10年間なのに対し、買取型は15年間です。
- 融資手数料が高い: 保証型の融資手数料は、買取型よりも高めに設定されている場合があります。
- 団信加入が必須: 保証型は、**団体信用生命保険（団信）**への加入が必須です。健康上の理由などで団信に加入できない場合は、利用できません。
- 物件審査が厳しい: 保証型は、物件審査が買取型よりも厳しい場合があります。
一方、保証型のメリットとしては、以下の点が挙げられます。
あー、手数料が高いのか。金利だけ見てたら落とし穴になってたかもしれないなぁ。団信は所謂生命保険みたいなやつで、私が亡くなったら借金チャラ！みたいなやつだったはず。これに入れないとそもそも保証型を選択できないってことか。じゃあ最初に保証型で審査してみるのは良いかもね。
ただ、手数料が高いのはちゃんとエクセルとかで計算しないとだね。面倒くさいこと極まってくる。税金対策してる時並だ。
ググってみると、買取型も保証型も結局は大きく変わらないって書いてあったから、とりあえず保証型中心で考えてもいいかな、程度で考えておくことにします。
フラット35の種類
なんか商品が色々ある。商品というか、フラット35に特約で付く、という位置づけらしい。ざっと見るとこんな感じ。
【フラット35S】
なんか耐震性が高い物件とか、良い感じの物件だと金利が更に下げられるメニューらしい。多分借りる家を相談するときに自動で採用されるような気がする。現状だと0.25%利下げらしい。ちなみに対象は以下URLで調べられるとのこと。
【フラット３５】対象住宅を探す：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】
https://www.flat35.com/loan/roomsearch/index.html
ちなみに私が借りようかなぁって思った物件はフラット35Sの規格Bというやつで5年間だけ金利0.25%下がるとのこと。
【フラット35S 子育て支援型】
子供1人いる毎に金利が下がるらしい。子だくさんならそれだけお得なので、入らない理由はないでしょう。
【フラット35S リノベ】
購入後のリノベーションに対するローンも安い金利で借りることができるらしい。リノベする場合は採用することになりそう。
なんか色々種類があるけど、その辺はこちらの条件を伝えれば、安いの提案してくれることを期待。多分。まぁ、借りる時にオプション付けるかどうかボタンが出てきたりするんでしょ(※適当)
団信について
団体信用生命保険の略称で、住宅ローン借りてる最中に家主がお亡くなりになった場合にローンが免除されるというやつ。要するに、「生命保険」かつ、「右肩下がり」の保険と解釈すればいいだろう。年数が経てばたつほど、ローン額は減っていくからね。
フラット35は任意で入っても良いし、入らなくても良いが、銀行系のサービスを受ける場合はほぼ必須とのこと。
じゃあいくらぐらいなの？って真っ先に思ったのですが、金融機関が負担してるらしいので、金利の中に含まれてるそうな。じゃあ、あんまり考えないでいいかな・・・
って思ったけど、フラット35は任意ってあるから、その辺どうなんだ？公式サイトでシミュレーションがあったのでやってみた。
ttps://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/simulation_danshin/index.php
- 3台疾病保証：なし
- デュエット：なし
- 8000万円/返済35年
- 金利1.83%
結果はこちら
8000万円の借入からパーセンテージでみると、約6.8%か。一括の場合は6.8%なので、年利にしたら、0.1896%でした。ほーん。ざっくり35年で割ると、月額13,070円。
うーん・・・高い気がするんだけど・・・だって「三角形」の保険でしょ？年々受け取れる額が減ってくるタイプなので、月額もっと安くなるかなって思いましたが、8000万円スタートだとこんなもんなのかな。「収入保障保険」が商品名だったのでシミュレーションしてみる。
ちょっと画像は割愛するけど、アクサの「収入保障２」と言う商品で35年間で7900万円受け取れるメニューを選択すると、保険料6,878円/月と言う結果になった。
じゃあ団信は要らないで収入保障保険でいいじゃん。ってなるけど本当か？
絶対同じこと考えてる人いると思ったのでググってみると、「収入保障保険」は基本的に毎月お金がもらえるサービスなので、一括で受け取る場合は受け取れる額が下がるとかなんとか。アクサのページでみたら、一括で受け取れるのがあったけど、それでも上記の団信の価格より安い気がする。
で、よくよくフラット35のサイトをみると、「団信抜かすと0.2%お得になる」と書いてあった。0.2%はかなりお得だ。これなら団信抜かして「収入保障保険」でいいなぁ。でもなんか見落としてることとかある可能性もあるから、ガチで入る時に改めて調べることにする。けど0.2%安くなるのは魅力的だ。
ともあれ、健康状態とか年齢とかの制限でどっちか入れないとかありそうだけどね。その時その時の状況みて考えます。
その他
色々ググったので適当にメモを残す。
- 変動金利(銀行商品)よりフラット35はかなり審査が緩いので借りやすい
- 無職だと変動金利(銀行)でもフラット35どちらも絶望的。仕事辞める前に借りるしかない
- 超ハイパーインフレが起こると銀行商品の「なんちゃって固定金利」だと金利が変動するらしい(契約書にそう書いてあるとのこと)。そういう意味だと完全固定はフラット35が良いとのこと。
まとめ
- フラット35は完全固定金利で国（？）がやってて、変動金利は銀行の商品だよ
- フラット35は審査が緩いよ
- フラット35も変動金利も仕事してないと借りれないよ
- フラット35の保証型も買取型も手数料考えるとそこまで費用に差は無いらしい
- フラット35は団信入らなくてもいいよ
- 固定金利は普通に高いけど、ハイパーインフレに強いよ
何となくわかった。ビットコイナーは固定金利一択って考えは見たけど、推しまくってたのが2022年ぐらいだったので、2024年の今、1.83%になったのを見るとちょっと入りづらいなぁ・・・
ってことで、実際に家を買う時に改めてどっちにするか考えてみます。世間の情報は9割変動金利推しなんだけど、明らかにポジトークしてる人が数名、ポジトーク無しで、それでも変動金利の方が良いって人もちらほらいるからマジで悩ましいです。やはりキャッシュ。一括返済できるキャッシュで殴りつける資産が全てを解決する！
