金利が引き上げられそうな昨今、タワマンを早期に買って、将来売ったらお金になる！みたいな認識があります。
なので、急いでタワマン買わなきゃ・・・（使命感）みたいになって焦っている私です。
なのですが、そもそもタワマン買って、転売したとして、儲かるの？それ。
まず持ち家を持つと、実は滅茶苦茶保有コストがかかることは過去なんとなく調べてわかりました。以下過去記事。
普通に滅茶苦茶お金かかるよねってことは分かった。
じゃあ、このコストを踏まえても、タワマン買って利益を出そうとするならばいくらぐらい利益が出ないかダメなのかを計算する必要があるわけです。
で、計算するの面倒なので割愛して、とりあえずその「タワマン」の過去の値段推移をググったらなんとなく出てきました。以下ブリリア武蔵小杉の中古販売履歴について引用させていただきます。※あの逆流した物件ではありません
ttps://library.ttfuhan.co.jp/mansion/42634.html
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見えづらいですが、2024年1月に坪単価392万円、2015年10月に322万円で値上がりしてます。大体同じ条件だったので計算してみましたが、約22%の値上げが見込めたことになります。
じゃあこれって2015年から2024年の9年間なので、年利計算器に入れると、約2.2%/年ってことになるわけです。しかもこれ、売買手数料とか諸々の諸経費無しで表示価格で2.2%ですからね。
・・・微妙過ぎないか？見る物件間違えてる？
でもこれだってタワマンじゃないですか。じゃあどのタワマンが儲かるかっていうの、素人なので全然わからないわけよ。値上がりする所はもう外国勢に買われてるだろうし、そもそも資産価値が保全できるような場所は抽選組とかになるだろうし、一般人だと無理ゲーじゃねこれ。
もう一個価格推移があったので観てみます。こっちは豊洲で東京なので期待できそうです。結構人気あるっぽいし、庶民(富裕層)でギリギリ買えるラインのタワマンっぽそう。以下イエシルサイトより引用させていただきます。
ttps://www.ieshil.com/buildings/79950/
こっちは凄い！2019年5月で7155万円、2024年5月で1億81万円です！！！
じゃあ年利はというと、年利計算器に入れて計算すると、年利7.1%、約年利7%でした！！
複利計算（利率） - 高精度計算サイト
https://keisan.casio.jp/exec/system/1248928927
・・・
年利7%だったら、S&P500買えばよくね・・・？
マンション選びが成功すれば儲かるかもしれないけど、目利きができる＆マンションさっと買える超富裕層向け OR ガチで目利きが凄すぎてローン使っても設けられる超人のどっちかじゃないか？？？
だって普通に考えたら、資産価値って築年数から年々下落するはずじゃないですか。高騰するのは「人気のエリア」×「人気の物件」という目利きが必要ってことじゃないですか。リスク高くないですか？
って思いましたが、基本マンション投資は「賃貸」に出すことがメインっぽいみたいですね。利回り4%ぐらいで貸出をするみたいな。要するに、キャピタルゲインで7%期待、賃貸で4%の期待という合わせ技的な感じか。
ただ残念ながら、上記のパーセンテージは諸々の諸経費や税金を一切考慮していない額なので、手取りで見たら大きく下がることでしょう。売買手数料だけで数パーセント取られるのキツイ。しかも賃貸だと借りてくれない期間も存在するわけで、相当なリスクです。
ほんと、マンション投資むずすぎると思う。難しすぎる投資先があると、決まってインフルエンサーが登場するもので、
「マンション投資は難しいよね！だからこの本を買って読んでみてね！」
と、シュババ！っと現れて売ってくるんだろうなと勝手にイメージして笑ってしまった。そういう本、なんか本屋で結構見かける。楽して賃貸運用！みたいな本。ビジネスってさ、あえて複雑にして情弱からお金貰う仕組みになってるよね。税金とかこの住宅のやつとか諸々。
話が脱線しました。
ともあれ、物件は相続税で圧倒的に有利らしいですが、別に私が氏んだ後のこととかどうでもいいし・・・それより私が生きてる間、十分な資産があって、税金とられても十分家族が普通に過ごせるぐらいあればいいです。そもFIRE狙いなので最終的には一般サラリーマンが生涯あくせく働いたお金が残ればいいです。変に子供がいきなり資産家になる方が怖い。絶対性格ゆがむ。
まとめると、マンションで利益を得ようとするとこんなリスクがゴロゴロしてるってことよ。
マンション投資のリスク(※自分のお気持ちで書いてます)
- 引っ越す時買った家が高く売れるか分からない
- 買ってくれる人がでてこなくてずっと管理費だけ払い続ける可能性
- 賃貸に出そうにも借りてくれる人がいない
- 変動金利で借りてハイパーインフレ来たら終わり
- そも固定金利高い
- 借りてくれた人が"ヤンチャ"してた対応が面倒くさそう
- 管理会社にお願いしてた場合は、管理会社に「管理費」取られるってことだから普通に利益減るよねって思ってしまう
- 自分で管理した場合は普通に労働だからやりたくない。仕事じゃんってなる。
結局手数料多く払って元本割れリスクがあるってことなのよ。その元本割れリスクに対するリターンが高くて7%(※諸経費含まず)っていうんじゃちょっと割に合わなくない？
結局ちょっと高値狙うならS&P500、先進国株式、私から言えばビットコインでいいじゃんってなるなやっぱ。全世界株は割とマイルドだから除外しとく。
これ見ちゃうとやっぱ、インフレ対策で住宅買うぐらいだったら、最初は賃貸に住んで置いて、全力ビットコイン投資が正解なんじゃないの？
だってビットコインの年利って住宅マンション買うより圧倒的に年利あるよ？多分。
じゃあ実際本当にビットコインに投資した方が良いのか、一応データとして出しておこう。絶対ビットコインの方が良いと思うけどね。一応ね。一応。
雑なビットコイン年利調査
GeminiのAIさんに以下の期間の年利を調べてもらいました。条件は、
一般的なビットコイン投資の方法です。非常に分かりやすいよね。こんな簡単な方法だけ知ってればいいのです。では結果はこちら。
最低で315%の年利です。本当にありがとうございました。
雑に半減期に買って、半減期から1.5年後に売ればいいんです。超簡単じゃない？なんで誰もやらないの？
もし仮に「雑所得で55%取られる！！」とか言い出したとしても、利益を適当に半分にしたとしても、年利157.5%だから別にいいんじゃね？？？？(※計算超雑でこれ)
しかもこれ、ドル建ての結果だからね。さらなる円安になった場合はタワマンより上行きまくるんじゃない？※将来円安派閥派の発言
どう考えても、ビットコインでいいやん・・・タワマンとか頑張って持つ必要ないやん・・・なんだこれ。マンション投資とかほんとどうでもいい。頭金フルインベストメントして倍にした方が圧倒的じゃないか。頭金1000万円いれて2000万円でいいじゃん。仮に1億のマンション買っても年利7%は700万でしょ。そこから諸経費もかかるし。
・・・え？「持ち家決めて、住宅ローン借りたお金でビットコイン運用すればいい」って？？？
そうなんだよね。住宅ローンで投資したいんだよね。でも、頭金取られる分、今まさに絶好の機会である2024年半減期に間に合わないのと、急いで買ったその家が、将来資産価値が長続きしてくれるかどうかが素人には分からないって話なのです。急いで住宅ローン借りて買ってもすぐ引っ越したら馬鹿らしいじゃないですか。
「いやいや、資産価値関係なしに生涯住む家見つけて転売しないです」だったら問題ない？？？
はい。それなら問題ないと思います。生涯売らない家を決められればそれが一番なんだよなぁ。でも、2024年の半減期入った今だけで言うならば、今は引っ越すべきではないってことです。少なくとも2026年入ってから行動した方が良い。
なので、私は生涯住む家を見つけるまで、資産形成ができるまでは安い物件で賃貸してビットコインに賭ければイーじゃん。って考えになりました。
タワマンの利点は圧倒的に「住宅ローン」で低金利で借りれることがあるからだと思うのですが、前述の通り難易度高すぎです。
住宅ローン(固定金利)の借金がインフレによって1/10の価値になった！とか可能性はあると思って躍起になって調べましたが、日本で仮にでもハイパーインフレ化するのが10年以内に起こる確率ってどんぐらいだ？って話です。少なくとも2026年にハイパー化はしてないでしょ。流石にね。流石に。
その可能性に「投資」をするという話なので、未来が見えてる人以外はギリギリの資産で安易に住宅ローン組んで高い家を買ったり変動/固定金利を組んでギリギリの資金で家を買うべきではないと思います。
属性をまとめるとこうでしょうか。
固定金利/変動金利どっちが良いの？
うん。これだね。なんか本記事から脱線してきてるけどまぁいいでしょう。
私はビットコインはとてつもないことになる！って思ってるので資産をほとんど投資していますが、住宅事情および、日本のインフレ率はさっぱり過ぎてマジでわかりません。なので、資産出来たら変動金利で家を買うかなぁ。その時のインフレ状況次第です。そもそも仕事辞めてたらローンできないので、ニコニコ現金一括払いも可能性十分です。
正直、インフレはするだろうな～って思ってますが、ハイパーまでいくのに一体何年かかるのか・・・って話。5年後予想の人ならガチで住宅ローン/固定金利で借りるのが大正義ですが、小市民の私にはその年数は全く読めないです。
ともあれ、庶民がタワマンの転売/賃貸運用考えるの、リスクの割にそこまで儲からないわ。そのリスクをしょい込むぐらいなら、あらかじめ安い賃貸で過ごして4,5年後の爆益狙いでビットコイン買った方が絶対良いわ。
まとめ
- マンションの転売で頑張る時間あったらビットコイン買え！
- ハイパーインフレ怖いならビットコイン買え！
- ハイパーインフレ狙いの住宅ローン固定金利借金できない部分は、インフレ来なかった時のリスクヘッジだと思って諦めろ！
以上終わり！！！
・・・なに？「ビットコインはボラが高くて怖い」って？？？
私からしたら住宅相場の変動の方が万倍怖いわ！！！！
というか、なんでビットコインが出てきてるんだ？って話になるのですが、そりゃーハイパーインフレが怖くて住宅買おうかなって私が思ったからで、そのハイパーインフレの回答がビットコインだからだよ！やっぱビットコインだな！！！
ともあれ、妻がやっぱり家欲しいと言い出しかねないのでまだもうちょっと色々調べておきます。意見変わるかもしれないし、今後の人生のためにもなるし一石二鳥だな！
